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深振业广州拿地4年未售 土储紧缺掣肘发展
2018-06-18 01:41 中国经营报
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  深振业广州拿地4年未售土储紧缺掣肘发展

  郭敏敏

  赵毅 被誉为广州最大的旧城改造项目“广钢新城”,区域内项目振业天颂花园近日传出将于5月入市的消息。

  据了解,作为深圳国资房企深圳市振业(集团)股份有限公司(以下简称:“深振业”,000006.SZ)在广州的首个项目,振业天颂从2014年拿地起则被寄予厚望,然而原计划于2017年4月开盘销售的计划却一推再推,从拿地至今已近4年。

  对于迟迟未能入市的原因,市场解读不一,有业内人士认为,深振业首入广州,或存在水土不服,亦有市场人士指出,或基于市场调控存在放缓销售计划的可能,同时不排除政府交地较慢的客观原因。

  对此,深振业董秘杜汛则表示:“深振业广钢新城项目确实有今年入市的销售计划,但具体的时间得根据现场的准备情况而定。”对于开发周期长达4年,其解释称:“项目开发周期上的安排。”

  开发周期长达4年

  时间回溯至2014年9月,深振业斥资20.3亿元拿下位于广钢新城的地块,折合楼面价约1.83万元/平方米,这是深振业进入广州的首个地块,亦是其土地储备中拿地金额最高的一块地。

  日前,《中国经营报》记者实地探访广钢新城注意到,目前区域内已齐聚中海、保利、葛洲坝金融街、北大资源、华发、金茂等房企,保利项目首批业主已经入住。

  与金茂项目一路之隔的振业天颂正在进行脱绿网工程,竣工时间预计是在2018年10月。据现场置业顾问介绍,该项目尚未获得预售资格证,预计在5月份上市,销售均价约4.2万元/平方米,与目前区域内部分已超5万元/平方米的房价相比处于较低水平。

  事实上,此前深振业在为该项目融资时,曾指出项目预计在2017年4月开盘销售。但至今未有动作。

  在问及为何周边同期进驻的房企开发进度远快于深振业时,置业顾问表示:“主要是项目开发的安排,2017年的时候没有销售计划。”

  在克而瑞广州区域首席分析师肖文晓看来,开发商拿地无法预期到整个房地产市场的调控情况,而市场调控亦可能致开发商放缓开发进度,延后开盘计划。此外,相较于本地房企而言,新进房企对于市场调控的应对能力也较弱。

  广东中原地产项目部总经理黄韬则认为:“以往的经验看,项目迟迟未能入市原因有很多,客观原因是在拿地之后,政府方面迟迟未能交地,而主观原因对于开发商而言可能是资金未到位,或者基于市场不好的预期,开发商不愿意那么早开发。”

  事实上,广州市振发房地产开发有限公司曾公开表示,该地块隐含一个限制条件,即政府在企业拿地一年之后才会交地。因此,振业天颂在2015年9月拿到土地之后项目才开始进行开发。

  根据深振业2017年度报告,2016年3月,振业天颂项目开工,公司对与振业天颂的总投资预计为30.63亿元,截至2017年报告期末,公司累计投入24.59亿元,资金来源主要是自筹和借款。

  而在开工前一个月,深振业曾公告称要为广州项目融资20.5亿元,用于项目开发建设。根据2017年度报告所示,截至报告期末,深振业子公司以振业天颂项目土地使用权做抵押,曾借款4亿元,另外向中国银行广东分行借款1.4亿元。

  按此前深振业的融资公告显示,广州广钢新城项目的可售面积约11万平方米,对应可售金额约46亿元,若能在今年入市销售,亦将给深振业带来一定的业绩保证。

  据了解,2018年深振业计划实现回笼资金不少于28.67亿元,合同销售收入不少于32.24亿元,合同销售面积不少于22.97万平方米。

  土地储备瓶颈

  振业天颂项目是深振业2018年的重点项目之一,此外,深圳锦荟PARK和天津铂雅轩等项目亦是深振业2018年发展的重点。然而在众房企积极补仓拓展土地储备之际,深振业在土地储备方面亦露出发展短板。

  根据深振业2017年报告所示,截至报告期末,公司共有17个项目储备,其中在手项目仅8个,预计2018年可入市销售项目3个。中泰证券研报显示,截至2017年上半年末,深振业合计持有未结算土地储备建筑面积约225万平方米。

  在年报中,深振业也坦言存在土地储备不足的风险:公司规模偏小,融资能力偏弱,参加土地市场竞争的压力较大,对未来可持续发展造成不利影响。

  事实上,由于可售资源有限,近年来,在业绩表现方面深振业也略显薄弱。根据深振业2017年度财务数据,其营业收入同比减少11.89%至29.6亿元,事实上,从2015年起,其营业收入就开始呈现逐年下滑,2015年和2016年的营业收入分别为36.54亿元、33.59亿元。

  面对土地储备所遇到的瓶颈,深振业曾耗时半年进行资产重组,亦欲借此拓展一定的土地储备。根据彼时披露的重组方案,深振业拟注入的标的资产为深圳市城市建设开发(集团)有限公司和深圳湾科技发展有限公司,其中,深圳市投资控股有限公司将在重组前先将部分优质科技园区资产划转至深圳湾科技发展有限公司。

  然而,在重组前迎来大涨行情,在2018年宣布终止重组后,深振业在二级市场遭遇投资者“用脚投票”。对于终止重组的原因,深振业在公告中解释为所涉标的资产产权关系问题较为复杂,部分问题未能解决,解决时间无法预计,因此终止重组。

  按照深圳证券交易所相关规定,深振业承诺至少两个月内不再筹划重大资产重组事项。不过市场对于深振业重组的预期并未因此减弱,亦有投资者在互动平台上持续关注重组问题。

  记者在深振业2018年的工作部署当中亦注意到,其表示会坚决落实政府、市国资委的战略部署,积极稳妥地推动集团重大资产重组。在记者问及限定期满之后,是否还会重启重组时,杜汛并未正面回答,仅强调根据公告,目前公司终止了该重组计划。

  重组遇到困境,而身为深圳本地国资企业,深振业在拿地等方面的优势亦未有所体现,尤其在城市更新方面甚至不如深圳本地民企所获项目多。在深圳当地业内人士看来,近两年深振业的发展颇为低调,市场关注度也不高。

  杜汛则坦言,公司一直在努力推进城市更新,但暂时还未有明确指向项目。对于深振业目前面临的土地储备发展瓶颈,“我们一直在寻找相关的方式,介入相关的项目,具体等有所进展后会进行披露。”

  突破土地瓶颈是2018年深振业的工作重点之一,在2017年度报告内谈及2018年工作计划时,深振业表示要进一步拓宽土地投资思路,多渠道获取土地资源,以粤港澳大湾区和目前已布点的一二线城市为重点,向周边区域进行拓展和延伸。

责任编辑:关海丰

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